Повномасштабна війна суттєво вплинула на девелоперський ринок: багато проєктів призупинено, інвестиції стали більш обережними, а терміни планування значно скоротилися. Проте в Києві триває реалізація великих об’єктів, зокрема флагманського торгово-розважального центру Ocean Mall. Цей проєкт представляє собою новий формат шопінг-молу, з акцентом на впровадження нових концепцій і брендів для України, а також на підвищений рівень комфорту та масштабності в центрі Києва. Про управління проєктом в умовах війни, економіку будівництва та інвестиційну стратегію розповідає СЕО Дмитро Лашин.
Ocean Mall — це найбільший девелоперський проєкт, що реалізується в Києві. Загальна площа ТРЦ становитиме близько 300 000 м², з яких понад 110 000 м² займатимуть торговельні площі. У новому ТРЦ планується розміщення близько 400 магазинів, 30 ресторанів та інших сервісів. Основною відмінністю проєкту є збалансований розвиток усіх функціональних компонентів без акценту на окремі сегменти. У той час як багато ТРЦ мають асиметричну модель, де сильний ритейл компенсує слабші зони гастрономії та сервісів, Ocean Mall реалізує системний підхід з високою якістю кожного блоку. На зрілих ринках Європи та США подібні об’єкти стали центрами міського життя, такими як Westfield London, Westfield Arcadia, Dubai Mall. В Україні цей формат має великий потенціал для розвитку.
Простір Ocean Mall структуровано за принципом чітких функціональних рівнів, де кожен поверх відповідає певному сценарію перебування відвідувачів. Рівень -1 міститиме кластер товарів для дому та інтер’єру — від декору до меблів, включаючи флагманський магазин міжнародного оператора. Перший поверх буде присвячений преміальним світовим брендам, тоді як другий і третій рівні формуватимуть основну торгову галерею з модними, косметичними, спортивними та дитячими форматами. Верхні рівні зосереджують дозвілля та гастрономію: на четвертому поверсі розмістяться ресторани, розважальна інфраструктура, кінотеатр і простори для edutainment. П’ятий рівень — експлуатована покрівля, адаптована для сезонних заходів, включаючи події та фестивалі. Інфраструктура також передбачає багаторівневий паркінг на 3000 автомобілів, що є важливим елементом для такого великого комплексу в центрі міста.
Около Ocean Mall розташована одна з найбільших часток житла бізнес і бізнес + класу, що формує аудиторію з високим рівнем споживання. Після відкриття ТРЦ стане об’єктом національного масштабу, здатним залучати не лише локальний трафік, а й попит з інших районів Києва та регіонів України. «Будівництво під час війни — це завжди робота в умовах, де немає ідеальних сценаріїв. Але є рішення, які потрібно приймати, щоб рухатися далі. Ми створюємо об’єкт на десятиліття, тому навіть у складних умовах важливо не втратити якість і логіку, закладені з самого початку», — зазначає СЕО Ocean Mall Дмитро Лашин.
Ocean Mall формується як окремий об’єкт з власною концепцією, архітектурою та сценаріями відвідування, що суттєво відрізняється від інших торговельних центрів поблизу.
В умовах війни управління проєктом зазнало змін. Раніше будівництво торгово-розважального центру планувалося на 5−10 років з відносно прогнозованими графіками постачання матеріалів і фінансування, але після 2022 року терміни планування значно скоротилися. «Якщо раніше графік будівництва коригувався епізодично, то сьогодні це постійний процес — ми регулярно переглядаємо рішення залежно від поточної ситуації», — говорить Дмитро Лашин. Команда працює з кількома сценаріями розвитку, враховуючи коливання цін на матеріали, зміни логістичних маршрутів та загальну економічну невизначеність. Додатковими викликами стали логістичні та безпекові фактори, а також дефіцит кваліфікованих спеціалістів, частина яких залучена до оборонного сектору. За оцінками ринку, після 2022 року вартість деяких будівельних матеріалів зросла на 30−40%, що змусило девелоперів переглядати кошториси та оптимізувати технічні рішення. Найбільше подорожчання торкнулося конструкційних матеріалів — металу, бетону, інженерного обладнання та імпортних компонентів. «Змінилася не лише вартість, а й сама логіка роботи з постачанням — планування стало коротшим і більш гнучким», — зазначає Дмитро Лашин. В результаті девелоперські проєкти потребують більшої фінансової гнучкості. Великі об’єкти, такі як Ocean Mall, передбачають інвестиції на рівні сотень мільйонів доларів, тому навіть незначні зміни у вартості матеріалів або логістики можуть впливати на загальну економіку будівництва. Девелопери намагаються знайти баланс між оптимізацією витрат і збереженням ключових характеристик об’єкта. Для великих торгово-розважальних центрів важливо не лише контролювати бюджет, а й забезпечити високий рівень інженерії, архітектури та комфорту для відвідувачів. Тому управління економікою будівництва стало одним з найскладніших аспектів реалізації великих девелоперських проєктів.
Війна також вплинула на технічні та інженерні рішення під час будівництва нових об’єктів комерційної нерухомості. Після 2022 року в Україні були оновлені ДБН, що передбачають обов’язкове врахування безпекових елементів у проєктуванні великих громадських просторів. Для торгово-розважальних центрів це означає необхідність інтеграції укриттів та інших елементів цивільного захисту безпосередньо у структуру будівлі. Оскільки будівництво Ocean Mall розпочалося до повномасштабного вторгнення, частину технічних приміщень було перепроєктовано відповідно до нових вимог — з можливістю використання як укриття. Такі простори повинні відповідати ряду технічних параметрів — від вентиляції до інженерних систем. Загальна площа укриття в комплексі становитиме приблизно 5 000 м², що забезпечить перебування 20 000 людей.
Поточні ринкові умови, посилені війною, пришвидшили перерозподіл між форматами ритейлу. Торговельно-розважальні центри демонструють вищу стабільність і прогнозованість порівняно зі street retail завдяки контрольованому трафіку та інфраструктурі. Водночас розвиток e-commerce змінює роль фізичних магазинів, але не витісняє їх. У fashion-сегменті онлайн-ритейл займає значну частку, але ключовим трендом стає омніканальність: поєднання онлайн- і офлайн-сценаріїв, де магазин виступає як точка взаємодії з брендом. Сьогодні брендам все менш цікаво відкривати окремі магазини — вони обирають успішні ТРЦ з високим трафіком. У цій логіці торговельно-розважальні центри стають основою для розвитку ритейлу, поєднуючи різні формати та формуючи омніканальну присутність брендів. Тому великі гравці концентрують розвиток у межах професійно керованих об’єктів.
Продовження будівництва Ocean Mall під час війни — це інвестиція в майбутнє ринку, а не реакція на поточну ситуацію. У часи, коли частина девелоперських проєктів призупинена, великі об’єкти формують нові центри попиту. Для інвестора це питання якості активу. Такі ТРЦ закладаються як домінантні локації з продуманою структурою tenant mix і потенціалом довгострокового зростання. У складних умовах масштаб і концептуальна цілісність стають конкурентною перевагою, що дозволяє задавати правила гри для всього сегмента. Для ритейлерів це питання ефективності розвитку. Ринок рухається в бік концентрації: брендам цікаві об’єкти з прогнозованим потоком відвідувачів і синергією з іншими операторами. Запуск таких об’єктів під час війни — це стратегічна ставка на перерозподіл ринку, що визначатиме, де відкриватимуться флагманські магазини та тестуватимуться нові концепції.